La vivienda se ha vuelto menos asequible en Milwaukie en los últimos diez años, en consonancia con las tendencias en toda la región de Portland y la Costa Oeste. Un estándar muy utilizado para determinar la asequibilidad de una vivienda es que una familiar no debe pagar más del 30 % de sus ingresos por costos de vivienda, incluidos los pagos e intereses o alquiler, servicios públicos y seguro. Las guías del Departamento de vivienda y desarrollo urbano indican que las familias que pagan más del 30 % de sus ingresos en vivienda tienen una "carga económica" y las familias que pagan más del 50 % de sus ingresos en vivienda experimentan una "carga económica grave".
En el período 2015 a 2019, cerca de un 38 % de las familias de Milwaukie tenía carga económica y el 17 % tenía carga económica grave. En este periodo, alrededor del 52 % de familias de inquilinos sufrían carga económica o carga económica grave, frente al 29 % de los propietarios de viviendas. Estos índices de carga económica son similares a los de otras comunidades de la región de Portland.
Carga económica de vivienda por tenencia, Milwaukie, 2015 a 2019
Fuente: Censo en EE.UU., de 2015 a 2019, Tablas ACS B25091 y B25070.
Los inquilinos tienen muchas más probabilidades de sufrir una carga económica que los propietarios.
En el período de 2015 a 2019, alrededor del 52 % de los inquilinos de Milwaukie sufrían una carga económica o una carga económica grave, frente al 29 % de los propietarios de viviendas.
Alrededor del 26 % de los inquilinos de Milwaukie estaban gravemente agobiados por los costos (lo que significa que pagaban más del 50 % de sus ingresos únicamente en costos de vivienda).
Viviendas económicamente asequibles según la renta familiar media de la región de Portland (USD96.900 para una familia de cuatro miembros), 2021
Fuente: Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU., 2021. Oregon Employment Department (Departamento de Empleo de Oregon).
Este gráfico muestra que una familia con ingresos medios en la región de Portland (USD96.900 para una familia de cuatro miembros) puede permitirse gastos mensuales de vivienda de aproximadamente USD2.420 o una casa que ronde los USD390.000.
Sin embargo, el 72 % de las familias de Milwaukie tienen ingresos inferiores al promedio regional.
Cantidad y porcentaje de familias de Milwaukie por grupo de ingresos, 2021
Fuente: US Department of HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU.). Oficina del Censo de EE.UU., 2015 a 2019 Tabla ACS 19001
Alrededor del 39 % de los hogares de Milwaukie tienen ingresos por debajo de USD48.450 y pueden permitirse USD1.200 o menos de alquiler mensual, que está por debajo de los alquileres promedio en Milwaukie. Por lo general, los promotores inmobiliarios privados no pueden construir viviendas asequibles para los hogares de estos grupos de inquilinos porque sus ingresos son demasiado bajos para afrontar el costo de urbanización. Las viviendas de construcciones nuevas para hogares con estos ingresos suelen ser de alquiler asequible restringido, construidas con subsidios públicos.
Alrededor del 22 % de los hogares de Milwaukie tienen ingresos entre USD48.000 y USD78.000. Además, a los promotores inmobiliarios privados se les dificulta construir viviendas asequibles para los hogares de estos grupos de inquilinos porque sus ingresos son demasiado bajos para afrontar el costo de urbanización. Hay menos construcciones de viviendas nuevas para familias con este grupo de ingresos y, por lo general, cuentan con algún tipo de subsidio gubernamental para que el desarrollo sea financieramente viable.
Alrededor del 21 % de las familias de Milwaukie tienen ingresos entre USD78.000 y USD116.000 y el 19 % tiene ingresos superiores a USD116.000. Estos familias pueden permitirse alquilar una vivienda en Milwaukie, y algunos pueden permitirse el costo de propiedad de una vivienda (generalmente familias con ingresos superiores a USD116.000). Los promotores inmobiliarios privados pueden construir la mayoría de los tipos de vivienda asequibles para estos grupos de renta sin subsidios públicos.
La ciudad tiene déficit de algunos tipos de viviendas asequible, como las subsidiadas por el gobierno, los apartamentos de bajo costo existentes y las viviendas de menor escala, como las casas adosadas y las cuádruples. Además, los cambios demográficos sugieren que hay una parte creciente de la población que puede necesitar o desear viviendas más pequeñas y asequibles, incluidas las personas mayores, los millennials, la Generación Z y las poblaciones latinas. Todos estos factores corroboran la necesidad de mayor cantidad de unidades más pequeñas y menos caras y de una gama más amplia de opciones de vivienda en la ciudad.
A medida que la ciudad crece, sus políticas de vivienda pueden influir en la manera en que cambia el mercado inmobiliario en Milwaukie. La ciudad está evaluando qué políticas pueden tener mayor impacto para abordar las necesidades actuales y futuras de vivienda asequible, tanto para inquilinos como para incrementar la cantidad de propietarios de vivienda.
El 17 de enero (enlace externo), el Ayuntamiento de Milwaukie debatió sobre los resultados preliminares del Análisis de la Capacidad Habitacional (enlace externo). Este informe ayuda a la ciudad a comprender mejor la demanda de vivienda actual y futura y la compara con la oferta actual de suelo urbanizable de la ciudad.
El 7 de febrero (enlace externo), Ayuntamiento de Milwaukie debatió el proyecto de la Estrategia de producción de viviendas. Esta estrategia describe las herramientas, acciones y políticas específicas que la ciudad planea adoptar para abordar las necesidades de vivienda identificadas en el Análisis de capacidad habitacional.
En octubre, la ciudad les preguntó a los residentes de Milwaukie por sus necesidades, preferencias y preocupaciones en materia de vivienda. El resumen completo de esta encuesta está disponible aquí.
De las 202 personas que participaron en la encuesta Engage Milwaukie Housing Needs, al menos la mitad dijeron que las siguientes cuestiones eran importantes para que la ciudad se centrara en el desarrollo de políticas revisadas sobre vivienda:
- Proporcionar servicios de apoyo para las personas sin hogar.
- Ampliar las opciones de alquiler asequible para las familias que ganan menos de USD50.000 al año.
- Preservar y mantener las viviendas actuales.
- Garantizar que las viviendas actuales y las que se construyan sean asequibles a largo plazo.
- Aumentar las zonas en las que los residentes puedan acceder a los bienes y servicios a pie o en bicicleta.
1. Proporcionar servicios de apoyo para las personas sin hogar.
Acción: Desarrollar opciones y servicios de vivienda para abordar y prevenir que falten
- La ciudad está buscando formas de asociarse con agencias y organizaciones sin fines de lucro que proporcionen vivienda y servicios a personas sin hogar. Esto podría incluir:
- Colaborar y respaldar los proyectos de desarrollo y rehabilitación de viviendas asequibles del condado de Clackamas en Milwaukie.
- Colaborar con los socios de la comunidad para ofrecer una serie continua de programas que aborden las necesidades de las personas y familias sin vivienda, incluidos refugios temporales, modelos de refugios alternativos, viviendas a largo plazo y servicios de apoyo.
- Buscar oportunidades para conseguir subsidios o programas que apoyen servicios adicionales para los residentes o servicios de apoyo a la vivienda.
- Reducir las barreras asociadas a la ubicación y autorización de proyectos y servicios de viviendas de transición.
2. Ampliar las opciones de alquiler asequible para las familias que ganan menos de USD50.000 al año.
Acción: Explorar o considerar un Programa de exención fiscal sobre bienes inmuebles de unidades múltiples
Esta exención fiscal se utiliza para apoyar el desarrollo de viviendas multifamiliares de alquiler asequibles para familias con ingresos bajos y moderados. El programa de exención fiscal sobre bienes inmuebles de unidades múltiples (MUPTE) es flexible y los criterios de elegibilidad pueden establecerse a nivel local. Esto permite a la ciudad orientar la exención para satisfacer sus necesidades. La ciudad podría explorar el uso de MUPTE de dos maneras posibles, como sigue:
- Incentivar el desarrollo de ingresos mixtos mediante la inclusión de unidades por debajo del mercado (unidades asequibles para las familias con ingresos inferiores al 80 % del MFI o USD77.500 al año).
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Incentivar a los propietarios de viviendas de bajo costo a precio de mercado para que rehabiliten las propiedades sin desplazar a los inquilinos existentes ni aumentar los alquileres.
Acción: Utilizar el impuesto especial sobre la construcción de la ciudad para apoyar el desarrollo de viviendas asequibles
El impuesto especial sobre la construcción (CET) es un impuesto que grava los permisos de construcción expedidos por las ciudades y condados locales. La ciudad de Milwaukie ya recauda un CET y tiene previsto utilizar los fondos existentes para financiar nuevas unidades de vivienda asequible, entre otras cosas, lo siguiente:
- Un desarrollo urbano múltiple con 275 unidades asequibles para familias que ganan aproximadamente entre USD30.000 y USD60.000 al año.
- Una urbanización de viviendas intermedias, que funcionará como un fideicomiso de terrenos.[1]
- La ciudad está evaluando formas de utilizar futuros fondos de su programa del impuesto especial sobre la construcción (CET) para apoyar el desarrollo de viviendas asequibles.
[1] Los fideicomisos de terrenos apoyan el desarrollo de viviendas asequibles conservando los terrenos a perpetuidad y vendiendo o alquilando las viviendas a precios inferiores a los del mercado. Los fideicomisos de terrenos suelen ofrecer oportunidades para ser propietario de una vivienda que siga siendo asequible a largo plazo.
3. Preservar y mantener las viviendas actuales.
Acción: Utilizar un fondo de préstamos rotativo para ayudar con la compra de vivienda
La ciudad está evaluando formas de contribuir a la financiación de un programa de préstamos que apoye la adquisición de viviendas para familias con ingresos más bajos. La ciudad está estudiando fuentes de financiación, como el programa CET, los subsidios en bloque para el desarrollo comunitario, el programa de subsidios para hogares saludables y otras fuentes de financiación estatales o federales. La ciudad aportaría fondos a otras organizaciones que gestionan programas de préstamos de ayuda para la compra de vivienda. Las personas que no puedan optar a otro tipo de financiación podrán solicitar estos préstamos.
Los préstamos pueden utilizarse para:
- Ayuda para el pago inicial. Generalmente para compradores que adquieren una vivienda por primera vez, usualmente con ingresos inferiores al 80 % del MFI (USD77.500 al año).
- Reparaciones domésticas. Para que los actuales propietarios de viviendas con bajos ingresos realicen reparaciones importantes, como arreglar el tejado, los cimientos u otras reparaciones importantes, generalmente para familias con ingresos inferiores al 80 % del MFI.
- Climatización. Para que los propietarios de viviendas con bajos ingresos realicen reparaciones importantes, como sustituir ventanas, agregar de aislamiento y otros esfuerzos de climatización, por lo general para familias con ingresos inferiores al 80 % del MFI.
- Mejoras de accesibilidad. Para propietarios de viviendas con un MFI igual o inferior al 80 %, personas mayores, personas con discapacidad, para añadir elementos de accesibilidad como rampas o ensanchar las puertas.
4. Garantizar que las viviendas actuales y las que se construyan sean asequibles a largo plazo.
Acción: Desarrollar una estrategia de banco de terrenos y asociaciones para apoyar el desarrollo de viviendas asequibles
Los bancos de terrenos apoyan el desarrollo de viviendas asequibles para personas con ingresos bajos y moderados reduciendo o eliminando el costo del terreno para el desarrollo. Esto aumenta la capacidad de las organizaciones sin fines de lucro para construir viviendas asequibles. La ciudad puede aportar terrenos de su propiedad o financiación para destinarlos al desarrollo de viviendas asequibles y controlar el tipo de desarrollo que se haga en esos terrenos. La asequibilidad a largo plazo puede garantizarse de las siguientes dos maneras:
- La ciudad puede aportar terrenos asequibles a promotores inmobiliarios para el desarrollo de viviendas con un nivel de asequibilidad acordado, como viviendas asequibles para familias con ingresos inferiores al 60 % del MFI o USD58.000 al año. Las viviendas asequibles a este nivel se financian con fondos estatales y federales, que obligan a la asequibilidad a largo plazo (p. ej., mantener la asequibilidad durante 30 años o más).
- La ciudad podría aportar terrenos o financiación a un fondo de terrenos o a una cooperativa de viviendas que ofrezca oportunidades para ser propietario de una vivienda que siga siendo asequible a largo plazo.
5. Aumentar las zonas en las que los residentes puedan acceder a los bienes y servicios a pie o en bicicleta.
Acción: Utilizar los fondos de renovación urbana
Milwaukie cuenta con un distrito de renovación urbana que abarca el centro de la ciudad y la zona central de Milwaukie . El propósito del distrito es fomentar mejoras en esta zona al financiar el desarrollo de infraestructuras, el desarrollo económico y el desarrollo de la vivienda. En los próximos cinco años, la ciudad espera disponer de USD2 millones en su fondo de renovación urbana para apoyar el desarrollo de viviendas. Las viviendas del distrito de renovación urbana serán principalmente viviendas multiuso de uso mixto. Se espera que gran parte de estas viviendas sean asequibles a menos del 120 % del MFI (o USDXX.XXX al año). La ciudad tendrá que decidir cómo utilizar la financiación, por ejemplo pagando las tasas de urbanización o construyendo las infraestructuras necesarias para apoyar el desarrollo de la vivienda.
Acción: Aumentar las concentraciones permitidas en la zona residencial de alta concentración (HDR)
La ciudad está considerando opciones para aumentar las concentraciones residenciales permitidas en la zona HDR, lo que permitiría un mayor desarrollo de viviendas de varias unidades, tanto para viviendas asequibles como para viviendas de varias unidades a precio de mercado. Hay muy pocos solares vacíos en el HDR, por lo que el aumento de concentración crearía sobre todo oportunidades de reurbanización futura. Las zonas HDR de la ciudad tienden a estar en áreas donde los residentes tienen más opciones de transporte para acceder a bienes y servicios a poca distancia a pie o en bicicleta.
Acción: Evaluar incentivos para el desarrollo de viviendas asequibles, tales como bonificaciones por concentración
La ciudad está evaluando los incentivos reguladores que podrían justificar el desarrollo de viviendas de varias unidades en las ubicaciones deseadas y/o fomentar el desarrollo de tipos particulares de vivienda, como el desarrollo residencial de uso mixto o la vivienda asequible con ingresos limitados. Las bonificaciones podrían incluir la autorización de un mayor número de unidades, una mayor altura de los edificios, parcelas de menor tamaño mínimo y menores requisitos de retranqueo para las urbanizaciones de viviendas asequibles.
Acción: Explorar la zonificación de inclusión
La ciudad está evaluando una política que obligaría a los promotores a proporcionar un determinado porcentaje de viviendas para personas con bajos ingresos. Según la ley estatal, la política de zonificación de inclusión de una ciudad:
- Solo puede aplicarse a viviendas plurifamiliares de más de 20 unidades
- No se puede exigir que más del 20 % de las unidades sean asequibles
- Debe permitir el pago en lugar de la construcción de unidades in situ
- Deben ir acompañados de incentivos (p.ej., exenciones o reducciones de tasas, exenciones del impuesto sobre bienes inmuebles u otros incentivos financieros)
Dado que esta política solo se aplicaría a urbanizaciones de 20 unidades o más, la ciudad probablemente vería impactos en sus zonas de alta concentración, donde los residentes tienen más opciones de transporte para acceder a bienes y servicios a poca distancia a pie o en bicicleta.
